RESOLUCIÓN AGIP 439 - UN NUEVO RÉGIMEN DE INFORMACIÓN

Mediante Resolución 439/2008 de la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos se crea un régimen de información de locaciones, que recae sobre determinados sujetos incluyendo a las inmobiliarias.

Dr.Spina, Carlos Enrique

30/04/2009

Normativa

Administración Gubernamental de Ingresos Públicos, FECHA: 09/10/2008, B.O.: 28/10/2008.
Modificada por Resolución 07/2009.

Análisis

Introducción

La norma crea un régimen de información respecto de bienes inmuebles, situados en el ámbito de la Ciudad Autónoma De Buenos Aires, que sean objeto de locación.
El término locación debe entenderse en un sentido amplio de forma tal que el término comprende las locaciones, sublocaciones, cesiones de uso, leasing o cualquier otra forma, instrumentada o no, por la cual una de las partes se obliga a pagar una suma de dinero, y/o a hacer, y/o a dejar de hacer a la otra, a cambio de que ésta le proporcione el uso y/o explotación de una cosa inmueble, o parte de ella, para desarrollar en éste actividades comerciales, industriales, profesionales, de recreo, y/o con fines turísticos.

Locaciones comprendidas

Para quedar comprendido en el régimen hay que diferenciar el tipo de locación de la que se trata.

• Inmuebles destinados exclusivamente a vivienda: En este caso quedarán incluidos en el régimen solo cuando el propietario actúe como locador de más de dos inmuebles o cuando el monto del valor locativo mensual de ellas supere los $ 3.500,--
• Para el resto de los inmuebles: Para quedar incluido en el régimen el valor de la locación, por unidad, locatario y período mensual debe se superior a $ 2.000,-- neto del Impuesto Al Valor Agregado.

Montos que integran la locación

Para determinar los montos de la locación mencionados anteriormente deben adicionarse los importes que por cualquier concepto se estipulen o convengan como complemento del mismo, prorrateados en los meses de la duración de la locación.

Concepto de inmuebles

Se consideran inmuebles aquellos a los que se refieren los siguientes artículos del Código Civil:

• Art. 2.314. Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre.
• Art. 2.315. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad.
• Art. 2.316. Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente.
• Art. 2.317. Son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde constare la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis.

Configuración de la locación

Se considera que existe locación cuando se configure el primero de los siguientes hechos o situaciones:

• La instrumentación y/o celebración del contrato.
• La entrega de la llave del inmueble y/o la toma de posesión.
• La primera percepción del valor de la locación.

Sujetos obligados

Se encuentran obligados a cumplimentar el régimen los siguientes sujetos:

• Responsables por deuda propia conforme al artículo 10 del Código Fiscal (T.O. 2008).
• Responsables del cumplimiento por deuda ajena conforme al artículo 11 del Código Fiscal (t.o. 2008).
• Los sujetos que realicen “locaciones” por cuenta de terceros, o actúen como “inmobiliarias”.

Concepto de inmobiliarias

Se entiende que realizan la actividad “inmobiliaria” a los sujetos que tengan por objeto o actúen en la intermediación o corretaje inmobiliario como actividad, con prescindencia de la personería jurídica que revistan y de la actividad por la que se encuentren inscriptos (si es que lo estuvieran) en el impuesto sobre los ingresos brutos.

Ampliación del régimen de información

En la medida que el sujeto resulte obligado al cumplimiento del régimen y hasta tanto subsista dicha obligación, la información a suministrar incluye a la totalidad de los inmuebles, o parte de ellos, que resulten objeto de locación, independientemente de los montos a que hace referencia el artículo 2 .

Exclusión del régimen

Quedan excluidas las locaciones (prestaciones de servicios) efectuadas por hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, apart-hoteles, posadas, hostels y similares.
A su vez quedan exceptuados los contribuyentes que gocen de las exenciones generales, contemplados en el artículo 31 del Código Fiscal (t.o. 2008):

1. El Estado Nacional, las Provincias, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y las municipalidades, sus dependencias, reparticiones autárquicas y descentralizadas, la Corporación Buenos Aires Sur Sociedad del Estado y el Fideicomiso creado por decreto (GCBA) 2021/2001.
   Esta exención no alcanza a las Contribuciones de Alumbrado, Barrido, Limpieza, de Pavimentos y Aceras, salvo para el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Corporación Buenos Aires Sur Sociedad del Estado y el Fideicomiso creado por decreto (GCBA) 2021/2001.
2. Las representaciones diplomáticas y consulares de los países extranjeros acreditados ante el Gobierno de la República, dentro de las condiciones establecidas por la ley nacional 13238 y por el decreto ley 7672/1963 que aprueba la Convención de Viena sobre Relaciones Diplomáticas.
3. Las entidades religiosas debidamente registradas en el organismo nacional competente.
4. Las asociaciones vecinales y las asociaciones o cooperadoras de ayuda a la acción hospitalaria, reconocidas por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
5. Las asociaciones mutualistas constituidas de conformidad con la legislación vigente, con excepción de las operaciones realizadas en materia de seguros, las que están sujetas al impuesto sobre los ingresos brutos.
6. Las cooperadoras escolares reconocidas por autoridad competente.
7. Las asociaciones profesionales de trabajadores y las asociaciones sin fines de lucro representativas de profesiones universitarias.
8. El Patronato de la Infancia. Ley 26610.
9. El Patronato de Leprosos.
10. Asociación para la Lucha contra la Parálisis Infantil (ALPI).
11. El Consejo Federal de Inversiones.
12. La Cruz Roja Argentina.
13. Las Obras y Servicios Sociales que funcionan bajo el régimen de la ley nacional 23660; las de Provincias, Municipalidades y las previstas en la ley nacional 17628.
14. Los partidos políticos legalmente constituidos.
15. Clubes que no estén federados a las respectivas ligas profesionales y cumplan funciones sociales en su radio de influencia.
16. La exención alcanza a los clubes federados siempre que no posean deportistas que perciban retribución por la actividad desarrollada.
17. Los organismos internacionales de los cuales forme parte la República Argentina.
18. Las empresas recuperadas y reconocidas como tales por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por un plazo de tres (3) años, en tanto mantengan tal condición.
19. La Asamblea Permanente por los Derechos Humanos.

Declaración jurada

Los sujetos obligados deben informar todo lo relativo al régimen, confeccionando y presentando la declaración jurada en los términos y fechas que analizaremos a continuación.
Datos a suministrar
Se deberán suministrar los siguientes datos:

• Razón social o apellido y nombre, domicilio real o legal, y número de CUIT del agente de información.
• Carácter del agente de información (locador / inmobiliaria). 
• Razón social o apellido y nombre, domicilio real o legal, y número de CUIT/ CUIL/CDI del/los locador/es; y si éste fuera un condominio, su número de CUIT.
• Razón social o apellido y nombre, domicilio real o legal, y número de CUIT/ CUIL/CDI del/los locatario/s.
• Número/s de partida/s inmobiliaria/s; en caso de que el inmueble locado no la poseyera, informará la ubicación física, indicando calle, número, sector, torre, piso, departamento, oficina, local, barrio, código postal.
• Cuál de los hechos indicados en el inciso b) del artículo 4 resulta informado.
• Plazo de la “locación”, expresada en meses.
• Valor mensual, expresado en moneda de curso legal, de la “locación”.

La información deberá practicarse por mes calendario utilizando el programa aplicativo, "AGIP DGR - Locaciones - Versión 2.0".
La presentación se hace vía Internet de la Dirección General De Rentas.
En relación a las fechas, la información deberá ser suministrada hasta el día 15 o  primer día hábil inmediato siguiente, si ése fuera feriado o inhábil, del mes inmediato posterior al período a informar.

Casos particulares

Pluralidad de sujetos

En caso que exista pluralidad de “locadores” (condóminos), deberá dar cumplimento al presente régimen de información quien perciba el mayor valor. En caso que varios condóminos perciban igual importe y a su vez éste sea el de mayor valor, la presentación deberá ser cumplimentada por quien tenga el número de CUIT/CUIL más bajo.

Obligaciones de hacer y no hacer

Dado que estas operaciones no tienen un precio determinado, la información referida al valor mensual , se deberá consignar el valor corriente en plazo o valor de mercado.

Moneda extranjera

En el caso que los importes se encuentren expresados en moneda extranjera, el monto a informar será el que resulte de su conversión a moneda nacional, aplicando el tipo de cambio vendedor fijado por el Banco De La Nación Argentina al cierre del día en que se haya producido el primero de cualesquiera de los hechos, o situaciones que generan el cumplimiento del régimen.

Incumplimiento

El incumplimiento hará pasible a los infractores de las sanciones previstas en el artículo 85 del Código Fiscal (t.o. 2008) y el artículo 117 de la ley tarifaria 2008 (BO: 2840),
El mencionado artículo refiere al correspondiente de la ley tarifaria:
Fijase en $ 300,00 a $ 10.000,00 los montos mínimos ymáximos respectivamente, a aplicar en caso de infracción a los deberes formales, artículo 85 del Código Fiscal TO 2008 (Decreto Nº 651/08).
Tratándose de contribuyentes organizados conforme la Ley Nacional Nº 19.550, los montos mínimos a aplicar son los siguientes:
a) Sociedades anónimas, en comandita por acciones, uniones transitorias de empresas y sucursales, agencias y demás representantes de empresas, sociedades o uniones transitorias de empresas constituidas en el extranjero.........................................................$ 1.500,00
b) Sociedades de responsabilidad limitada y restantes sociedades regulares..........................................................................$ 1.300,00
c) Sociedades irregulares.............................................................................................................................................................$ 1.200,00

Vigencia

Conforme a la modificación de Resolución 7/2009 el aplicativo estuvo disponible desde el 15/01/2009, fecha de la vigencia de la modificación, mientras que la vigencia de la norma bajo análisis fue el 01/11/2008.